Pant i bolig som egenkapital

Å bruke pant i bolig som egenkapital er en gunstig løsning for å frigjøre kapital fra boligen. Samtidig kan det påvirke din økonomiske risiko, og den økonomiske situasjonen du er i. I denne artikkelen forklarer vi alle de viktigste tingene du bør kjenne til når du refinansierer med pant i bolig.

Hvordan fungerer pant i bolig som egenkapital?

Pant i en eksisterende bolig kan gi økt låneramme, spesielt hvis boligen har steget i verdi siden du kjøpte den. Bankene krever normalt at du stiller med en viss prosentandel egenkapital, vanligvis minst 15% i Norge (10% fra 2025). Dersom du har nedbetalt en del av boliglånet ditt, eller hvis boligen har økt i verdi, kan du bruke dette som sikkerhet for å oppnå et nytt lån uten å måtte legge til kontanter.

Fordeler og ulemper med pant i bolig som egenkapital

Å bruke pant i bolig som egenkapital kan gi deg muligheten til å investere i ny eiendom eller gjennomføre større oppgraderinger uten å ha sparepenger tilgjengelig. Du får da utbetalt et lån som er sikret i boligen og frigjør på den måten kapitalen.

Ulempene er økt risiko, spesielt hvis boligmarkedet synker slik at lånet blir høyere enn verdien på boligen. Du får også høyere gjeld, som må betales tilbake over tid.

Hva er egenkapital?

Egenkapital er et sentralt begrep innen boligkjøp og finansiering. Kort fortalt refererer egenkapital til den delen av boligens kjøpesum som dekkes av dine egne midler, uten lån. I Norge krever finansieringsinstitusjonene at kjøpere stiller med en viss andel egenkapital ved kjøp av bolig, som et tiltak for å sikre ansvarlig lån og redusere økonomisk risiko.

Definisjon av egenkapital i boliglån

Egenkapital kan komme fra ulike kilder, blant annet oppsparte midler, arv, salg av annen eiendom eller bruk av pant i en eksisterende bolig. Normalt vil egenkapitalen utgjøre en prosentandel av boligens totalpris, som fungerer som en buffer og reduserer risikoen ved å ta opp store lån.

Når du søker om lån til boligkjøp, vurderer banken din økonomiske situasjon, inkludert egenkapitalen, for å avgjøre hvor mye du kan låne. Kravet til egenkapital bidrar til at låntakere har en viss økonomisk sikkerhet, samtidig som det sikrer bankene mot store tap.

Bruke eksisterende bolig som sikkerhet

Dersom du allerede eier en bolig og vurderer å investere i ny eiendom eller gjennomføre store prosjekter, kan boligen din fungere som sikkerhet for nye lån. Dette kan gi økt lånekapasitet uten å trenge nye kontanter for å dekke egenkapitalen.

Belåningsgrad og dens betydning for egenkapital

Belåningsgrad refererer til hvor stor del av boligens verdi som er lånefinansiert. Banken vurderer dette forholdet før de godkjenner lån med pant. Typisk må belåningsgraden være 85 % eller lavere, noe som betyr at minst 15 % av boligens verdi må være dekket av egenkapital. Fra 2025 settes egenkapitalkravet til 10% i følge finansdepartementet.

En lavere belåningsgrad gir deg som eier større økonomisk fleksibilitet, ettersom det reduserer risikoen ved lånefinansiering og gir større sikkerhetsmargin dersom boligverdien synker.

Eksempel på hvordan belåningsgrad fungerer:

Dersom boligen din er verdsatt til 4 millioner kroner, kan banken tillate lån med pant i opptil 85 % av verdien, altså 3,4 millioner kroner. Hvis du allerede har et lån på boligen, må det gjenværende beløpet inkluderes i denne summen.

Dermed blir det tilgjengelige lånebeløpet derfor differansen mellom 3,4 millioner og gjeldende boliglån. Har du for eksempel 3 millioner i gjeld, kan du da låne 400.000

Regler og krav for pant i bolig

For å sikre ansvarlig lån, stiller norske myndigheter flere krav til pant i bolig. Finansavtaleloven regulerer prosessen, og bankene må følge strenge retningslinjer for å beskytte både långivere og låntakere.

Norske regler for pantsetting

Noen viktige punkter i regelverket:

• Egenkapitalkrav: Vanligvis kreves det 15 % egenkapital for kjøp av bolig, mens lån med pant kan gi et tilleggslån dersom boligen har økt i verdi (10% fra 2025).
• Lånegrense: Norske låntakere kan ikke låne mer enn fem ganger sin årlige bruttoinntekt. Dette påvirker hvor mye du kan låne, selv med pant.
• Sikkerhetsgrad: Maksimum 85 % av boligens verdi kan pantsettes (90% fra 2025), med lavere grense på sekundærboliger, der grensen ofte er 60 %.

Husk at inntekt ikke bare er lønn, men også kan være leieinntekter, næringsinntekt og kapitalinntekter.

Hvordan vurderes boligverdi?

For å pantsette en bolig må verdien først vurderes, ofte gjennom en taksering. Dette kan utføres av en uavhengig takstmann eller gjennom en verdivurdering fra megler, dersom banken aksepterer det. En e-takst fra megler vil ofte være nok.

Takst og markedsverdi

Boligverdi fastsettes enten gjennom markedsverdi (hva boligen kan selges for) eller teknisk verdi (konstruksjonskostnader og verdien av bygget). Banken benytter markedsverdi for å vurdere låneevnen din, og i stigende boligmarkeder kan dette gi deg økt mulighet til å låne mot pant.

Risiko ved pantsetting av bolig

Det er viktig å være klar over risikoen som følger med pantsetting, spesielt siden en markedsendring kan påvirke boligverdien din og dermed din låneevne.

Risiko for tap ved verdifall

Boligpriser kan variere med markedet, og et fall i prisene kan føre til at pantverdien synker under lånebeløpet. Dette kalles «negativ egenkapital» og kan føre til tap, spesielt dersom boligen må selges for å dekke gjelden. Å være forsiktig med belåningsgrad og total gjeld kan bidra til å minimere denne risikoen.

Fordeler med å bruke pant i bolig som egenkapital

Pant i bolig kan ha flere økonomiske fordeler:

• Økt lånekapasitet: Du kan få finansiering til investering eller oppussing uten å bruke oppsparte midler.
• Mulighet til å bruke verdistigning: Dersom boligen din har steget i verdi, kan du utnytte denne verdiøkningen til å sikre nye lån.
• Skattefradrag: Renter på lån med pant i bolig er skattefradragsberettigede, noe som gir deg redusert totalbeskatning.

Ulemper og utfordringer

Samtidig som pant i bolig kan være gunstig, kommer det også med visse utfordringer:

• Økt økonomisk sårbarhet: Hvis boligmarkedet faller eller renter stiger, kan pantsetting føre til høyere risiko for mislighold.
• Kostnader: Det følger med kostnader som omtaksering, registreringsgebyr og renter som vil påvirke de samlede lånekostnadene.

Hvordan øke boligens verdi for mer egenkapital?

Å øke boligens verdi gjennom oppgraderinger/oppussing kan forbedre belåningsgraden og gi høyere pantemuligheter. Vanlige tiltak for verdiøkning kan være:

• Renovering av kjøkken og bad: Oppgraderinger i disse rommene øker ofte boligens markedsverdi betraktelig.
• Oppussing og vedlikehold: Å holde boligen moderne og i god stand kan også gjøre den mer attraktiv i markedet.
• Energiforbedringer: Investering i energiøkonomiske tiltak som isolasjon eller varmepumpe kan øke boligverdien og redusere utgifter.
• Planløsning: endret planløsning kan øke verdien, for eksempel dersom man får et ekstra soverom.

Refinansiering og utvidelse av lån

Refinansiering innebærer å forhandle nye lånevilkår, ofte for å redusere renteutgifter eller øke lånebeløpet. Dette kan gi tilgang til ekstra midler med pant i boligen. For å få bedre betingelser velger mange å søke forbrukslån med sikkerhet i bolig.

Prosessen for å utvide lån med pant

For å refinansiere trenger banken oppdatert informasjon om boligens verdi, samt inntektsopplysninger. Har boligen steget i verdi, kan du oppnå lavere rente på grunn av en forbedret belåningsgrad.

Bruk av pant ved kjøp av sekundærbolig

Dersom du ønsker å kjøpe en sekundærbolig, kan du bruke pant i din nåværende bolig for å finansiere denne. Det er viktig å merke seg at det er strengere krav til belåning og egenkapital ved kjøp av sekundærbolig, og skattehensyn må også vurderes.

Hvordan søke om lån med pant i bolig?

Når du søker lån med pant i eksisterende bolig, må du gjennom en søknadsprosess som innebærer dokumentasjon av både inntekter, eksisterende lån og en oppdatert verdivurdering.

Dersom du velger å søke gjennom oss, vil vi ta med din sak til den eller de bankene som passer best og forhandle frem et best mulig tilbud fra dem, som du kan vurdere.

Vi hjelper deg også med å finne frem nødvendige dokumenter og informasjon.

Ofte stilte spørsmål